부동산 시장에 대한 감독관리를 더욱 강화하고 상품방 사전판매제도를 완벽히 하는 유관 문제에 관한 통지
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부동산 시장에 대한 감독관리를 더욱 강화하고 상품방 사전판매제도를 완벽히 하는 유관 문제에 관한 통지
건방[2010]53호
각 성, 자치구 주택 및 도시농촌건설청, 직할시 건설위원회(부동산국), 신강생산건설병단 건설국:
<국무원 판공청의 부동산 시장의 안정적이고 건강한 발전을 촉진하는 것에 관한 통지>(국판발[2010]4호)의 요구사항을 철저하게 시행하고 부동산 시장에 대한 관리감독을 더욱 강화하며 상품주택의 사전판매제도를 완전히 하기 위하여 또한 부동산 시장의 질서를 정돈하고 규범화하며 주택 소비자의 합법적인 권리와 이익을 보호하기 위하여 관련 문제에 대하여 다음과 같이 통지한다:
1. 부동산 시장에 대한 감독관리를 더욱 강화한다.
(1) 상품주택 사전판매 행위에 대한 감독관리를 강화한다. 사전판매 허가를 취득하지 않은 상품주택 프로젝트인 경우, 부동산 개발기업은 사전판매를 진행할 수 없다. 또한 청약 구매, 예약 구매, 번호 부여, VIP 카드 발급 등의 방법으로 구매자로부터 계약금, 예약금 등 성격의 비용을 수취하거나 변칙적으로 수취할 수 없으며 어떠한 전시판매 활동에도 참가할 수 없다. 사전판매 허가를 취득한 상품주택 프로젝트인 경우, 부동산 개발기업은 10일 이내에 일회성으로 모든 판매를 허가 받은 부동산 물건과 매 세대의 부동산 가격을 공개한다. 또한 엄격하게 신고된 가격을 기준으로 정찰 표준가격으로 대외에 판매해야 한다. 부동산 개발기업은 기업이 자가 보유하는 부동산을 부동산 소유권 원시등기 이전에 대외에 판매해서는 아니 된다. 또한 구매 후 반환하는 판매, 판매 후 재임대하는 방식으로 상품주택을 사전 판매해서는 아니 되고 허위거래를 진행해서도 아니 된다.
(2) 이익도모를 위해 판매 가능한 부동산의 판매시기를 조정하는 등의 법규 위반행위를 엄격하게 조사하여 처리한다. 각 지역에서는 이익도모를 위해 판매 가능한 부동산의 판매시기를 조절하는 것, 부동산 가격을 상승시키는 것 등과 같은 법규 위반행위에 대한 조사 처리 역량을 강화한다. 사전판매 허가를 이미 취득하였으나 규정된 시간 내에 대외에 공개하여 판매하지 않거나 판매 허가를 받은 물건 전부를 대외에 공개하여 판매하지 않는 경우, 또한 고의적으로 지나치게 높은 가격을 채택하거나 허위 상품주택 매매계약을 체결하는 방법 등을 활용하여 인위적으로 부동산 물건의 공급을 감소시키는 행위에 대하여 엄격하게 조사하여 처리한다.
(3) 부동산 판매 대리 및 부동산 중개에 관한 감독관리를 강화한다. 상품주택의 대리 판매를 진행하는 경우에는 반드시 부동산 주관부문에 비안한 부동산 중개기구에 대리판매를 위탁해야 한다. 부동산 중개기구는 중개서비스 항목, 서비스 내용 및 비용수취표준을 눈에 띄는 위치에 공시해야 한다. 비용 외로 제공하는 추가 서비스 항목의 경우에는 사전에 당사자에게 설명하고 위탁계약에 이를 명확하게 약정해야 한다. 비용수취 항목을 분류하여 해석하거나 대서비용, 은행 모기지론 서비스 비용 등의 비용을 강제로 수취해서는 아니 된다. 부동산 중개기구와 직업종사 인원은 부동산을 투기 목적으로 전매하거나 대리 과정에서 차액을 통해 이윤을 얻어서는 안 된다. “하나의 거래에 대하여 2개 계약”을 체결하는 규정을 위반하는 거래를 해서는 아니 되며, 허위정보와 사실을 확인하지 않은 정보를 발표해서도 아니 된다. 또한 내부 청약 구매, 사람을 고용하여 줄서기 등의 수단으로 성황리에 판매되는 것과 같은 허위 분위기를 조정해서도 아니 된다.
(4) 상품주택 매매계약에 대한 관리를 강화한다. 각 지역에서는 상품주택 매매계약의 시범 문건을 완벽하게 갖추고 적극적으로 상품주택 매매계약의 온라인 체결 및 비안제도를 추진한다. 상품주택 매매계약 시범문건은 상품주택의 품질성능, 물업 회의소, 주차 위치 등이 시설 귀속과 교부 사용 조건 및 기타 위약 책임에 대하여 분명하게 약정해야 하고 또한 <주택품질보증서>, <주택사용설명서>를 계약서 부속문건으로 첨부한다. 부동산 개발기업은 상품주택 매매계약을 계약 체결 전에 부동산 구매자에게 명시해야 한다.
(5) 부동산 정보 공개 메커니즘을 완전히 한다. 각 지역에서는 부동산 시장 정보 시스템 건설을 강화하고 완벽히 하며 적시에 정확하게 사회에 시장정보를 공표한다. 시/현 부동산 주관부문은 적시에 비준한 사전판매 정보, 판매 가능한 매물 및 부동산 물건 정보, 법규 위반행위에 대한 조사 처리 상황 등을 사회에 공개한다. 부동산 개발기업은 사전판매 허가 현황, 상품주택 사전판매 방안, 개발건설단위의 자질, 판매 대리하는 부동산 중개기구 비안 현황 등의 정보를 판매현장에서 정확하게 명시해야 한다.
(6) 상품주택과 관련하여 준공검수에 합격한 상품주택을 판매하고 부동산 대금을 지불하는 시범지역 추진을 장려한다. 각 지역은 현지의 실제 현황을 결합시켜 상품주택과 관련하여 준공검수에 합격한 상품주택을 판매하고 부동산 대금을 지불하는 것에 관한 관리방법을 제정하고 부동산 개발기업이 준공검수 합격 후 부동산을 판매하고 부동산 대금을 수취하도록 장려하고 유도한다. 준공검수 합격 후 판매하는 상품주택은 <상품방 판매관리방법>이 정한 조건에 부합해야 한다. 상품주택을 준공검수 합격 이후 판매하기 전, 부동산 개발기업은 해당 조건에 부합한다는 유관 증명문건과 부동산 개발 프로젝트 수책을 부동산 개발 주관부문에 보고 및 비안해야 한다.
2. 상품주택 사전판매제도를 완벽히 한다.
(7) 상품주택 사전판매 허가 관리를 엄격히 한다. 각 지역은 현지의 실제 상황을 결합시켜 상품주택 항목의 사전판매 허가에 관한 최저 규모와 공정 이미지 진도에 대한 요구를 합리적으로 확정한다. 사전판매 허가의 최저 규모는 동보다 적어서는 아니 되고 층과 단원을 분리하는 사전판매 허가를 처리해서도 아니 된다. 주택 공급이 부족한 지역에서는 상품주택 사전판매 허가를 위한 녹색채널을 구축하여 행정사무 처리의 효율성을 제고하고 사전판매 조건을 구비한 상품주택 프로젝트에 대하여 최대한 신속하게 사전판매 허가를 처리하도록 지원한다.
(8) 상품주택 사전판매방안에 대한 관리를 강화한다. 부동산 개발기업은 상품주택 사전판매 방안에 따라 상품주택을 판매해야 한다. 사전판매방안에는 항목 기본현황, 건설진도 배치, 사전판매 부동산 세대 수량, 면적 예측 및 분담 현황, 공공지역 및 공공시설에 관한 구체적인 범위, 사전판매 가격 및 변동폭, 사전판매 자금의 감독관리 실현 현황, 주택품질 책임 부담 주체 및 방식, 주택 에너지 소모지표 및 에너지 절약 조치 등이 포함되어야 한다. 사전판매방안의 주요 내용이 변경되는 경우에는 반드시 주관 부문에 비안하고 공시해야 한다.
(9) 사전판매 자금에 대한 감독관리 메커니즘을 완벽히 한다. 각 지역은 상품주택 사전판매 자금에 대한 감독관리 제도를 완벽히 하는 것을 신속하게 추진한다. 감독관리 제도가 구축되지 않은 지역은 해당 지역의 상품주택 사전판매 자금 감독관리방법을 신속하게 제정한다. 상품주택 사전판매자금은 전부 감독관리계좌로 납입하고 감독관리기구가 감독관리를 책임지며 사전판매 자금이 상품주택 프로젝트 공정건설에 사용되도록 보장한다. 사전판매 자금은 건설진도에 따라 심사하여 지불할 수 있다. 단, 반드시 유보해야 하는 충분한 자금은 건설공정 준공 이후에 교부하도록 보증해야 한다.
(10) 사전판매 상품주택의 부동산 반환 관리를 엄격히 한다. 상품주택에 대하여 엄격하게 구매실명제를 실행하고 구매확인 후 임의로 부동산 구매자 명칭을 변경해서는 아니 된다. 각 지역은 상품주택 예약구매 행위를 규범화하고 판매가능한 매물의 구매예약 횟수에 대하여 제한규정을 둔다. 부동산 구매자가 상품주택을 구매 예약한 후 규정된 시간 내에 사전판매계약을 체결하지 않는 경우에는 구매 예약을 해지해야 하며, 해지된 부동산은 공개적으로 판매해야 한다. 상품주택 매매계약을 체결하고 인터넷에서 비안한 후 쌍방의 만장일치 협의를 통해 계약을 해지하는 경우에는 쌍방이 신청을 제출하고 이유를 설명해야 한다. 모든 반환 부동산은 공개적으로 판매해야 한다.
3. 사전판매 상품주택 교부와 품질관리를 강화한다.
(11) 상품주택 교부사용 조건을 분명히 한다. 각 지역은 법률 법규 및 유관 건설표준에 의거하여 현지의 상품주택 교부 사용 조건을 제정한다. 상품주택 교부 사용 조건에는 공정이 준공검수에 합격하고 현지 주관부문에 비안하는 것, 부대 기초시설과 공공시설이 이미 건설되어 사용요구 수준을 만족하는 것, 북방지역의 주택 세대별 열 계량 장치 설치가 설계요구 조건에 부합하는 것, 주택 품질보증서와 주택사용설명서 제도가 이미 철저하게 시행되고 있는 것, 상품주택 품질 책임의 부담주체가 분명한 것, 전기의 물업관리가 이미 시행되고 있는 것이 포함된다. 부동산 개발기업은 상품주택의 교부 사용 전에 부동산 구매자에게 상술한 유관 증명자료를 제시해야 한다.
(12) 상품주택 교부 사용제도를 완벽히 한다. 각 지역은 완전한 상품주택 교부사용 관리제도를 구축하고 상품주택 프로젝트 단위가 공정품질, 에너지 절약 및 환경보호 기능, 부대 기초시설과 공공시설의 교부사용 기본 요구수준 부합을 실현하도록 보장한다. 조건이 갖추어진 지방에서는 상해, 산동 등 지역이 경험을 본보기로 삼아 지방 입법을 통해 신축 상품주택 교부사용제도를 완전하게 할 수 있다. 각 지역은 상품주택 준공검수 관리를 강화하고 상품주택 공정품질 세대별 검수제도를 적극적으로 추진한다. 북방지역은 상품주택 세대별 열 계량 장치 설치에 대한 검수관리를 강화한다.
(13) 사전판매 상품주택의 품질책임을 철저하게 실행한다. 부동산 개발기업은 개발 건설한 상품주택 품질에 대하여 가장 중요한 책임을 진다. 탐사, 설계, 시공, 감리 등 단위는 유관 법률 및 법규의 규정 또는 계약의 약정내용에 따라 상응하는 책임을 진다. 부동산 개발기업, 탐사, 설계, 시공, 감리 등 단위의 법정대표인, 공정 프로젝트 책임자, 공정기술책임자, 등록 직업종사 인원은 각자의 직책에 따라 상응하는 책임을 진다. 사전판매 상품주택에 품질문제가 존재하는 경우, 부동산구매자는 법률 법규 및 계약의 약정에 따라 부동산개발기업에 책임부담과 상응하는 손실의 배상을 요구할 권한이 있다. 부동산 개발기업은 책임을 진 후, 품질문제를 발생시킨 관련 단위 및 개인에게 책임을 추궁할 권리가 있다.
(14) 사전판매 상품주택의 품질보증 메커니즘을 강화한다. 임시자질을 가진 부동산 개발기업이 상품주택 사전판매 허가를 신청할 때 제출하는 사전판매 방안에는 기업의 파산 및 해산 등 청산상황이 발생한 후의 상품주택 품질책임 부담주체가 분명하게 포함되어야 하고, 품질책임 부담주체가 제공한 보증문건이 제공되어야 한다. 품질책임 부담주체는 반드시 독립된 법인자격과 상응하는 배상능력을 갖추어야 한다. 각 지역은 부동산 개발기업이 상품주택 품질보증제도를 구축하였는지의 여부를 기업자질을 관리하는 중요내용으로 삼는다. 각 지역은 사전판매 상품주택의 품질보증금제도를 적극적으로 추진하고 전문적 유지보수 제도의 구축을 연구한다.
5. 부동산 시장의 감독관리 메커니즘을 완벽히 한다.
(15) 사전판매 상품주택 프로젝트 정리를 전면적으로 전개한다. 각 지역은 가까운 시기 내에 건설중인 모든 상품주택 프로젝트에 대하여 일차 정리와 정돈을 진행한다. 사전판매 허가를 취득한 상품주택 프로젝트를 하나하나 모두 검사하고 사전판매된 상품주택의 수량, 현재 사전판매중인 상품주택의 수량, 판매가 시작되지 않은 상품주택 수량 등 현황을 정확하게 파악한다. 또한 정리결과를 사회에 공개하고 판매가 시작되지 않은 상품주택 프로젝트에 대하여 부동산 개발기업이 정해진 기한 내에 공개 판매하도록 한다. 직할시, 省정부 소재지 도시(자치구 수부 도시), 계획단열시는 정리결과를 금년 6월 말 이전에 주택부동산 성향건설부로 보고한다.
(16) 법규 위반행위에 대한 조사 처리 역량을 강화한다. 각 지역은 부동산 정보 인터넷 공개, 고발 신고 전화 개설, 현장순회 조사 등의 조치를 통해 부동산 시장행위에 대한 감독관리를 강화하고 법규 위반행위에 대한 조사처리 역량을 강화한다. 부동산 반환비율이 높고 가격이 정상적이지 않으며 소비자 고발이 집중되는 프로젝트를 중점적으로 조사한다. 법률 위반행위가 존재하는 경우에는 기한 내에 정돈하도록 명령하고 부동산 신용당안에 기록하며 상품주택의 인터넷 계약체결을 임시 중단할 수 있다. 정돈을 거절하는 경우에는 법에 의거하여 엄격하게 조사 처리하고 직접 개발기업 자질을 취소한다. 유관 정보를 토지, 세수, 금융, 공상 등 관련 부문에 통지하여 토지 구매, 금융 신용대출 등이 활동을 제한한다.
(17) 부동산 신용관리를 강화한다. 각 지역은 부동산 신용당안 기능과 커버범위를 적극적으로 확장하여 신용당안 기능을 발휘하여 판매행위, 주택품질, 교부사용, 정보공개 등 내용이 부동산 신용시스템에 포함되도록 하고 신용당안을 기업자질을 심사하는 근거로 삼는다. 법규를 위반한 판매, 비교적 엄중한 품질문제의 존재, 교부조건에 부합되지 않는 주택을 교부 사용한 행위, 정보공개를 적시에 하지 않거나 부정확하게 한 행위 등은 부동산 개발기업 신용당안에 기입하여 이를 공개해야 한다.
(18) 유관 인원에 대한 책임추궁제도를 엄격히 한다. 각 지역은 법규를 위반한 기업의 관련 책임자에 대한 책임추궁을 강화한다. 중대한 공정 품질 사고를 초래한 부동산 개발기업의 법정대표인과 책임자는 직책과 신변 상황에 관계없이 모두 법에 의거하여 상응하는 책임을 추궁한다. 사전판매 상품주택을 관리하는 과정에서 최선을 다해 일하지 않거나 직책을 다하지 않고 독직한 관련 인원에 대해서는 법의 의거하여 행정책임을 추궁한다. 권한을 이용하여 사사로운 이익을 도모하거나 직무에 소홀한 경우에는 법규에 의거하여 유관 책임자의 행정 및 법률책임을 추궁한다.
(19) 감독검사 책임제도를 철저하게 실행한다. 각 지역은 부동산 주관부문의 관리직능을 강화하고 부동산 시장의 법률집행 대오 건설을 강화한다. 성급 주택 및 성향 건설 주관부문은 시, 현(구)의 부동산 시장 감독관리 업무에 대한 지도와 검사를 강화한다. 시, 현(구)의 부동산 주관부문은 상품주택 시장 동태 감독관리제도를 구축하고 판매현장에 대한 순회조사를 강화한다. 건설 및 규획 등 부문은 각자의 직책에 따라 감독관리를 강화한다. 각 부문은 협조, 의사소통 및 협력을 강화하고 완전한 정보 공유, 상황 통보 및 법규 위반행위에 대한 연합 조사 처리 메커니즘을 구축한다. 각 지역은 고발 신고 채널을 개통하고 여론의 감독관리를 중요시하며 지원한다. 적극적으로 모순과 쟁의를 적절하게 처리하고 적시에 처리결과를 공개한다.
