토지등기 규범화와 관련한 국토자원부의 의견
관리자


토지등기 규범화와 관련한 국토자원부의 의견
國土資發[2012]제134호


각 성, 자치구, 직할시 및 부 성급 도시 국토자원 주관부서, 신쟝 생산건설병단 국토자원국, 해방군 토지관리국, 각 지방 파출 국가토지감찰국:
토지등기 규범화 건설은 토지등기 행위의 규범화로써 토지등기의 공신력을 제고하고 토지거래의 안전을 보장하며 사회의 조화와 안정을 유지하는 중요한 조치이다. 최근연간 전국적으로 토지등기 규범화 건설에서 보다 양호한 효과를 취득하고 토지등기 규범화 수준이 계속 제고되었지만 아직도 규범화해야 할 문제점이 존재하고 있다. 토지등기의 규범화건설을 한층 더 보강하기 위해《물권법》,《토지관리법》등 관련 법률의 규정 및《토지등기 방법》에 근거하여 아래와 같은 의견을 제기한다.
1. 토지 소속을 엄격히 규획한다.
토지는 그 소속을 단위로 등기한다. 토지의 소속은 합법적 토지사용권 원천자료에 의거하고 실지 사용상황을 종합적으로 감안하여 지적(地籍) 조사절차에 따라 규획해야 한다. 토지의 소속코드는 반드시 토지소속 코드기획에 따라 편성해야 한다.
토지 소속이 일단 확정되었다면 제멋대로 조정할 수 없다. 확실히 토지 소속을 분할, 합병할 필요가 있거나 그 경계를 조정할 필요가 있는 경우에는 국토자원 주관부서에서 관련부서와 회동하여 인가해야 조정할 수 있다.
2. 토지등기의 용도를 정확히 책정한다.
토지등기의 용도는 엄격히 합법적 토지사용권 원천자료에 의거하고《토지 이용현황 분류》(GB/T21010-2007) 2급 유형에 맞게 작성해야 한다. 국유건설부지 사용권 양도계약, 부지 인가서류 등에 의거하여 합법적으로 인가한 용도가《토지 이용현황 분류》2급 유형에 맞지 않는 경우에는《토지 이용현황 분류》2급 유형에 따라 토지유형을 재확정하고 새로 확정한 소속유형에 따라 등기하는 동시에 토지증서󰡒사유란󰡓에 인가한 용도를 명기해야 한다.
3. 토지 양도연한 기산시점을 규범화한다.
국유 건설부지의 사용권 양도연한 기산시점은 양도계약서의 약정에 의거하여 확정한다. 계약서에 약정하지 않았거나 약정이 불명확한 경우에는 실지 토지교부일로 확정하며, 실지 교부일은 토지 교부확인서에서 확인한 일자에 준한다. 토지의 불법사용으로 수속을 보완한 경우에는 토지 불법사용 처리의견서에서 확정한 불법행위 발생일로부터 기산된다.
4. 비축토지 등기를 규범화한다.
《토지비축 관리방법》관련규정에 따라 비축 토지 등기를 신청하는 기구는 시(현) 인민정부의 인가를 받아 설립한 기구로서 독립적인 법인자격이 있고 국토자원 주관부서의 산하기구이며 본 행정관할구역의 토지비축업무를 통일적으로 부담하는 사업단위어야 한다. 법률에서 별도의 규정을 하지 않은 한 여타단위의 토지비축 등기신청은 수리하지 아니한다.
토지등기를 신청하는 토지비축기구는 토지등기 신청서, 신청인의 신분 증명자료, 지적(地籍)조사서, 토지소속 도면 및 토지소속 지경좌표, 정부의 인가를 받은 비축기획서, 인가를 받은 비축 설정서류, 관련토지의 총체적 이용규획과 도시 전반규획 등 자료를 제공해야 한다. 시(현)인민정부의 인가를 받았으며 사용권이 명확하고 신청 자료가 완벽한 비축 토지는 등기수속을 밟고 국유토지사용증서를 발급할 수 있다. 비축 토지로 등기한 토지의 사용유형은 일률로󰡒기타(정부 비축)󰡓로 하고 등기한 용도는 토지이용의 총체적 규획에 근거하여 확정한다. 《토지이용 현상분류》2급 유형으로 세분할 수 있는 경우에는 《토지이용 현상분류》 2급 유형으로 작성해야 한다. 규획용도를 확정하지 않은 경우에는 등기하지 못한다.
5. 토지 저당등기를 규범화한다.
관련 법률, 법규 규정에 따라 중국은행업감독관리위원회의 인가를 받고《금융허가증》을 취득한 경우에는 금융기구나 성급 인민정부 주관부서의 인가를 받아 설립한 소액대부회사 등에서 대부인의 신청에 의하여 토지 저당등기를 할 수 있다.
소속토지의 일부분 사용권 저당등기는 수리하지 아니한다. 사회 공익시설에 사용하기로 규획한 비축 토지는 저당등기를 하지 못한다. 제3자에게 담보로 제공한 비축 토지는 저당등기를 하지 못한다.
6. 주택부지 초과등기 정책을 한층 더 명확히 한다.
1987년에 《토지관리법》을 시행한 후 농촌 주민주택 부지 등기증을 발급하면서 인가한 면적에만 사용권 면적으로 명기하게 되어 있다. 실지 점용한 면적이 인가 면적을 초과하는 경우에는 《집단 토지사용증》󰡒기사란󰡓에 초과한 면적을 명기하고 소속 토지도면은 점용범위를 그대로 작성하며 초과면적을 확정할 수 있는 경우에는 도면에 점선으로 표시해야 한다.
7. 토지등기에 대한 관리를 통합하고 엄격히 한다.
현급 이상 인민정부는 국유토지의 사용권, 집단 토지의 소유권과 집단 토지의 사용권 등기 및 증서 발급의 주체이며 법률에서 별도의 규정을 하지 않은 한 정부파출기구는 일률로 등기하거나 증서를 발급하지 못한다. 각급 국유 토지자원 주관부서에서는 지적(地 籍) 업무부서에서 통일적으로 각종 토지 등기업무를 책임지도록 명확히 해야 한다.
8. 법에 따라 토지등기 신청서류를 심사한다.
토지등기를 신청하는 신청인은 국토자원부서에 진실한 자료를 제공하고 진실한 상황을 반영하는 동시에 신청서류의 실질적 내용의 진실성에 대해 책임을 부담해야 한다. 국토자원 주관부서는 《물권법》,《토지 등기방법》 등 법률이나 규정제도의 요구에 따라 신청인이 제공한 신청 자료를 합리적이고 신중하게 심사해야 한다.
9. 토지등기 회동심사 제도를 수립한다.
토지등기 심사과정에 토지의 용도나 양도연한의 기산시점을 확정할 수 없는 등 문제에 봉착하여 토지등기 담당자가 관련 토지등기에 대한 상급의 결정이나 명령이 국가 토지등기 관련규정에 부합하지 않는다고 인정하거나 지적(地籍)업무부서의 직권범위를 초월한 기타사항에 봉착한 경우 국토자원 주관부서 지도층에 관련 업무부서의 집단회동심사를 청구해야 한다. 각 부서들에서는 이에 협력하고 각자의 직능에 입각하여 열심히 심사하고 서면의견을 제출해야 한다.
10. 토지 등기자료 보관, 관리 제도를 수립하고 건전히 하여 토지등기 정보화 건설을 추진한다.
토지등기 자료는 토지 등기기구에서 통일적으로 관리해야지 각 업무부서나 토지관리소에서 분산 관리하는 일이 없어야 한다. 토지등기 자료는 속지를 단위로 철하고 토지 등기부는 전속 관리해야 한다. 이미 전자 등기부를 구축한 경우에는 서면 등기부를 동시에 보관하고 인장을 날인해야 한다. 토지 등기자료의 수집 정리제도와 보관제도, 안전관리제도, 이용제도를 수립하고 건전히 해야 한다. 각 지방은 지적(地籍) 데이터베이스를 구축한 것을 바탕으로 토지등기와 정보서비스를 주요내용으로 하는 지적(地籍) 관리 정보시스템을 구축해야 한다. 지적(地籍)데이터의 업데이트, 유지를 위한 제도적 장치를 구축하고 일상적인 토지변경등기를 통하여 지적(地籍) 데이터베이스를 실시간 변경함으로써 온라인 감독관리를 확실하게 해야 한다. 전국 토지등기정보의 다이내믹 감독관리 조회시스템 건설을 가속화하여 토지등기정보 응용의 폭과 심도를 늘리고 토지에 대한 감독관리능력과 사회화 서비스수준을 한층 더 제고해야 한다.
11. 토지등기에 임하는 담당직원의 증서 소지제도를 엄격히 집행한다.
국토자원부에서 반포한《토지등기 자격증》을 취득하지 못한 직원은 토지사용권 심사확인이나 등기 심사활동에 종사하지 못한다. 토지등기 심사서의󰡒심사자󰡓와󰡒책임자󰡓의 심사의견 수결에는 토지등기 담당자의 자격증 번호를 명기해야 한다. 각 지방에서는 자격증을 휴대하고 토지등기업무에 임하는 담당자들에 대한 후속교육을 강화함으로써 계속 토지등기 담당직원의 소질을 제고해야 한다.
12. 토지등기 대행제도를 완벽히 한다.
각 성(자치구, 직할시) 국토자원 주관부서는 토지등기 대행기구 설립을 가속화하고 지방 업계협회의 설립과 발전을 추진하여 토지등기 대행제도의 역할을 확실하게 발휘시켜야 한다. 지적(地籍) 업무부서는 토지등기 대행기구에 대한 업무지도를 보강해야 한다.
13. 토지 등기자료 공개 조회제도를 완벽히 한다.
각급 국토자원 주관부서는《토지등기자료 공개 조회방법》을 열심히 관철하고 토지 등기자료 공개 조회업무를 착실하게 추진하며 조회방식을 다양화하고 조회질서를 규범화하며 조회 수금기준을 명확히 하고 서비스수준을 제고해야 한다. 서면조회를 제공하는 외에 조건이 되는 지방은 정보화 조회를 실시하는 동시에 인터넷을 통하여 점차 토지등기자료 격지조회를 실현해야 한다.
각 지방은 이 문건의 관련규정에 따라 현지 실정에 결부시켜 관련정책을 일층 더 완벽히 하고 관련규정을 더욱 세분화함으로써 토지등기 규범화수준을 계속 제고해야 한다.
이 문건은 발송일로부터 집행하며 유효기간은 5년이다.

2012년 9월 6일

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